今天所说的产业园区，无论其名称叫什么，如高新区、开发区、科技园、工业区、产业基地和特色产业园等，都可追溯到上个世纪40年代美国斯坦福大学建立的研究园，它是最早的高科技研究和成果产业化的科技产业园区。在中国，产业园区的出现，首先和工业集中、引进外资有关。后续的动机，多与高新技术发展、创业创新和成果产业化等有关。它们通常从城市（镇）中划出一块地方，在完成相应基础设施建设的条件下，布局建筑物和相关功能，成为一个产业园区。
改革开放以来，我国产业园区建设取得了巨大成就，为持续的经济增长和发展做出了巨大贡献。产业园区已成为发展制造业和生产性服务业、吸收外商投资、扩大出口、增加就业的重要载体，成为推动经济发展的增长极和发动机，成为促进产业升级、转变发展方式的中坚力量，成为探索新型工业化和新型城市化的试验田。
然而，多年来，由于过度依赖土地经营、对产业发展缺乏有效的调控，以及“条块分割”等原因，我国的产业园区普遍存在过于分散、专业化的服务性企业和机构相对不足、园区内的企业缺乏功能上的产业联系和专业分工，尤其是忽视员工和园区内居民生活质量等问题。对此，许多园区也不断在探索转型方式，如重视产业集群、从强调引进大型公司向科技型中小企业集群转变，促进功效功能单一的产业区向现代化综合功效功能区转型等。
产业园区正在发生深刻转型
最近，在珠三角一带调研后发现：传统的遵循土地融资、园区建设、招商引资、债务偿还的循环模式正在发生深刻转型，东莞的松湖智谷、深圳湾科技生态园等都是转型较成功的例子。可以看到，在企业、行业和城市转型的倒逼下，产业园区正在回归城市。
“松湖智谷”并不是一个通常意义上拥有孵化器、加速器和少量制造企业的科创园区，而是一个科技创新加产业化的新城，集高端生产、研发设计、中试检测、总部产业大厦、产品展示等为一体的“产城人”综合示范区。
在投资人、发展商和地方政府那里，松湖智谷本来就不是园区，他们将松湖智谷定位为“制造名城的新制造基地”。东莞是“制造名城”，松湖智谷是城中的“新制造基地”。园区实行专业化管理，松湖智谷有两个民间资本的大股东，并聘请了长期在制造业工作的高级职业经理人团队。运营方面，松湖智谷结合东莞实施打造智能制造全生态链战略，引入智能制造系统解决方案供应商、先进装备提供商等，配置技术、金融、人才、公共服务、引导政策等五大支撑要素，努力形成服务智能制造的生态闭环。松湖智谷以其多项优势承接深圳外溢企业进驻，同时发挥助推莞深融合的一体化进程作用。
在东莞及松湖智谷的调研中，我们发现，有几方面的做法值得借鉴。
第一，“让工业上楼”。据说，在广东，“让工业上楼”，是制造业转型升级的别称。在松湖智谷，一位副总经理告诉我，它们厂房的9楼，可安放60吨的设备。制造业的厂房有9层楼高，并不多见，但可以说明的问题很多：集约使用土地；建筑物质量高；更好的工作环境等。“工业上楼”，至少意味着园区升级到了更高的版本。在松湖智谷，高层高端厂房在总建筑面积中占比70%。
第二，打造产业链和创新生态圈。松湖智谷围绕产业链选商选资，目前意向进驻企业达400余家，正式签约进驻企业114家，其中规模以上企业41家，国家高新企业49家，有13家是细分领域隐形冠军，有7家是市镇“倍增计划”企业，有6家是华为、富士康一级供应商，已初步形成电子信息、机器人制造两大产业链，实现“你的上下游，就在隔壁那栋楼”的产业生态，正在构筑区域产业链的整体竞争优势。
在企业服务方面，松湖智谷联合中兴通讯合作打造智慧园区，基于智能化、信息化手段，利用园区共享平台，有效降低企业综合运营成本，提高运营效率；联合政府及各大银行、金融机构等给企业提供产业配套、产业孵化服务，构建企业全生长周期的超级孵化器。同时，针对园区企业现实需求，提供政策服务、人力资源、品牌建设、鹰眼服务、产业服务、科技服务、财税金融、高端定制等8+N运营服务内容，构建企业创新生态圈，给企业一个高端高能的“家”。不难发现，这是一个双向的专业化，一方面，园区服务内容更加专业化；另一方面，企业运作更加专业化，企业既聚焦核心业务、核心竞争力，又降低成本、提高效率。
第三，园区与周边环境一体化。松湖智谷坐享周边2公里滨水长廊景观带，及城市公园、山体公园、滨水公园等3大市政公园，是“长在公园里的产业园”。项目占地250亩，总投资约30亿元，总建筑面积约70万平方米。包括上述高层高端厂房，以及企业研发总部大厦，大型智能餐厅，一站式服务中心，共享会议室，人才公寓，工人宿舍和仓储物流等配套服务设施，占比30%。当这些设计现代的建筑物坐落在公园般的环境中，你还能看到原来印象中的园区吗？
第四，“人”在园区中的位置变得更加重要。上面三点也都涉及到人，如人的工作环境。也就在这个意义上，我们发现，很难再用园区这个传统概念，来概括这个物理空间。前些年，研究者和实践者都开始谈产城融合，以后又延伸为“产城人”融合。
在松湖智谷的介绍中提到了“产城人”融合。具体通过做些什么来体现融合呢？松湖智谷园区的经验是从居住开始做起。体面的居住是现代文明的题中应有之义。香港问题的源头之一，就和住房有关。在人才引进的同时，各地政府也在推进完善人才公寓等公共租赁房建设。除了常规的人才公寓，松湖智谷针对蓝领工人建造专门的蓝领工人宿舍，并在房型设置方面更加人性化，如配备独立的卧室和卫生间。同时，园区配置了超大智慧餐厅，这些完善的配套帮助入园企业留住人才。
回归城市的园区会带来哪些利好？
园区回归城市将会促进园区功能与城市发展融为一体，对城市空间布局、城市管理生态等方面带来利好。一是将从根本上解决产业、城市和居民间的不平衡，解决缺少城市资源支持，产业园区出现空心化的现象，进而，真正实现以人为本；二是将在制造业与服务业之间建立全方位的联通机制，发展与制造业相匹配的金融、技术、物流、培训等生产性服务业，以及文化、教育、医疗和健身等生活性服务业；三是将深化和完善园区的组织结构和生态系统，形成各种“链”——产业链、配套链、服务链和社交链的贯通，以及在诚信基础上的社会网络，全面发挥价值增值和高质量发展的集聚效应。
未来，建议从以下几方面进行完善。
第一，政府要在现有有关园区转型支持政策的基础上，出台有助于产城人融合的政策措施，加快产业园区回归城市。
第二，利用国有企业改革，尤其是国企混合所有制改革的契机，通过并购重组等具体途径，推动生产性服务业企业嵌入先进制造业，同步提高二者的发展质量。
第三，继续搭建共性关键技术平台，深化高等教育和职业教育体制改革，为培育创新生态和提升产业链水平方面，提供持续的源头动力。
