构建安居工程代建模式助力房地产供给侧改革

中国金融信息网2019年10月29日14:43分类:房地产

新华财经北京10月29日电(记者王岩波)浙江保障性住房项目品质普遍较高,尤其是很多代建项目,成为高颜值和高品质楼盘的代名词。业内人士指出,浙江近年来持续从完善政策框架、构筑质量管控体系等方面,确保代建安居工程建设质量。各地可创新管理机制,逐步完善、推广保障性安居工程代建模式,助力供给侧结构性改革背景下政府管控提效和住有所居目标的实现。

构建安居工程代建模式的政策与制度保障

安居工程代建的推行离不开完备的政策保障体系,浙江较早就从省级到市区级构筑了相关政策体系。

2004年,为提高政府投资项目的建设管理水平和投资效益,规范政府投资建设程序,国务院发布了《关于投资体制改革的决定》,提出对非经营性政府投资项目加快推行“代建制”。次年,浙江省就制定了《浙江省政府投资项目实施代建制暂行规定》,要求按照“投资、建设、管理、使用”彼此分离、互相制约的原则推行代建制,成为国内较早从省级层面推动代建的省份。

此后,为加快建设进度,促进项目规范化管理,浙江各地开始尝试在保障性安居工程领域推行代建制。杭州于2010年发布了《杭州市拆迁安置房项目代建制实施细则(暂行)》,从代建准入、代建招标、代建职责、资金管理、奖惩规定等七方面对安置房代建工作进行了细化规定。

为配合主城区城中村改造,2018年7月,杭州市又制定《关于进一步提升杭州市拆迁安置房建设品质的指导意见》,提出新建项目建设品质达到中等偏上商品房水平的总体要求,实现与城市整体环境和功能的无缝对接与融合。在建造方式上探索实践拆迁安置房全过程代建等建设模式。

扎实做好项目前期调研,谋定而后动

浙江多地均要求代建方做好前期项目规划调研,制定出符合实际需求的项目方案,包括户型配比、相关配套内容等,为后续顺利安置奠定基础。

叶小明表示,在设计前端,代建方会与街道以及居民代表沟通,通过问卷、上门等形式,了解人员构成、职业情况及对户型的需求,同时调研当地民风民俗、生活习惯、历史人文等。农村安置房配套中注重对文化礼堂、红白事馆等特殊需求的分析,会在景观设计、架空层设计中引导安置对象从农民生活习惯往居民生活习惯的转变。

调研后将形成设计前端报告,以指导建筑规划。此后,安置项目建设方案要经过多轮次的专业评审。一旦方案确定,将由代建管理方制定针对性的项目管控策略,对各参建单位进行交底,明确职责。

创新代建质量管控方式,安居房质量看齐商品房

除了遵循严格的质量标准体系,浙江各地在保障性安居工程建设实践中还探索出多种项目质量管控方式。

一是“样板先行”,将品控从被动变为主动。杭州一些安居工程采用国内保障房建设领域首创的工艺样板、实体样板、交付样板的“样板先行”制度。旨在从源头把控项目品质,通过提前在工地现场制作一系列样板,指导后续工程施工,将工程质量管理从事后验收提到施工前的预控和施工过程中的控制,避免返工等现象。

绿城管理集团代建的义蓬保障房项目负责人向我们介绍,绿城管理集团在国内代建业务规模较大,专门成立了负责政府代建板块的绿城乐居,以不低于商品房的标准建造保障性住房。

我们在现场了解到,仅工艺样板外墙部分就有多达16层的工序。此外,施工现场还设有实体样板、交付样板,供施工班组提前学习、熟悉工艺以及对照检查。目前企业已经积累了一套完整的标准体系,保障房代建仅工艺工法标准就有240项。

管理方还可以依据样板管理施工班组,进行作业考试。据该负责人介绍,该项目建设中曾据此淘汰了十几批次的施工班组。为确保质量可追溯,各项目现场还设立了材料陈列室,建立了质量责任追溯制度、岗位责任追溯制度。

二是安置户全程参与监督。在杭州保障房建设过程当中,代建方还会邀请安置对象参与项目管理,选出代表组成质量监督小组,项目对其全过程、全方位开放,并可与代建方现场沟通、办公。

基层干部认为,通过多年的实践,该模式起到了取信于民的效果。一方面起到监督施工的作用;另一方面,邀请老百姓参与,可以在施工过程中解决未来交房可能会面临的一些问题,交房的时候非常顺畅,基本没有“后遗症”,避免了交付时因对产品有异议而引发群体性事件或大面积投诉。

三是引入第三方进行“飞行检测”。浙江很多代建安居项目会委托独立的第三方检测机构,在无提前通知的情况下进行“飞行检测”,从不同角度对现场的安全文明施工、综合观感、实测实量、防渗漏措施以及工程节点计划完成情况、材料品质核对等进行检测评估。有项目负责人表示,“飞行检测”的成员都是第三方权威专家,检查不会提前通知,即使作假也来不及。

四是在安居工程建设中推广应用新理念新技术。在拆迁安置房建设过程中,杭州明确提出要提升创新能力,积极稳妥地采用新技术、新材料和新工艺,新建建筑应严格按照《杭州市绿色建筑专项规划》确定的星级标准建设。

我们调研了解到,杭州一些安居项目中,已融入了海绵体、绿色、智慧等理念。多湖三期项目成为金华市首批“装配式建筑示范项目”,该项目所有预制构件全部采用在工厂流水加工制作,在设计过程中运用了BIM(建筑信息模型)技术。

推广安居工程代建制助力房地产供给侧改革

近年来,我国住房保障体系建设稳步推进,国务院发展研究中心市场经济研究所所长王微表示,到2018年底,全国城镇保障性安居工程合计开工约7000万套,约2亿困难群众圆了“安居梦”。尽管住房保障工作取得明显成果,但住房保障政策体系仍有待完善,一些人口净流入量大的城市保障类住房还需加大供应。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为,未来各地可以在市场化运营、高质量发展等方面探索保障性住房建设管理的创新机制,引入政府购买服务等市场化机制,促进房地产代建行业的发展。业内人士建议,应在吸收相关经验的基础上,逐步完善、推广保障性安居工程代建模式,提高建设效率与质量。

一是完善保障性安居工程代建制相关政策制度体系。

各地可建立并完善保障性住房代建的政策体系,明确行业相关标准,包括代建资质与准入标准、信用评价管理和考核评价机制,以及代建行业监管细则等。

据了解,早在1993年,国内部分城市就尝试对市级财政性投融资项目进行委托代建试点。尽管此后国家层面也出台了相关文件推行代建制,但各地项目落地较少,尤其在保障性住房建设领域,代建项目主要集中在少数省份。

有基层干部指出,保障性住房代建在全国层面的推广需要省级甚至更高层面的制度性认可与明确。否则,一些基层干部会因为“制度性之外的东西”而不敢尝试,以规避上级审计与巡视可能造成的麻烦。

二是适度调整代建费率激发企业参与积极性。

安置房建设代建费用低,一般只占工程总造价的几个点,由于利润空间小,很多代建企业更多是秉承着承担社会责任的理念在参与。业内人士建议,与时俱进,适度调整代建费率以激发更多企业参与积极性。

绿城乐居集团总经理裘黎明表示,安居工程代建采取限额设计,企业在价格可控、成本可控的前提下做好项目。对于大型房企而言,采取全过程开发可以降低一定的管理成本,代建综合利润率会有一个上升的空间,但依然有限。

业内人士指出,目前安居工程代建收费标准是十多年前制定的,已经滞后行业发展的实际情况。即使房地产行业面临转型升级,安居工程代建仍令大部分企业望而却步,这也是制约其推广的一个瓶颈。

三是注重后期物业服务及综合管理。

基层干部表示,安置小区的居民往往来自棚户区或农村,其生活理念与习惯有一个适应过程,代建的小区即使再漂亮,如果管理不到位,几年以后会“一塌糊涂”。管理与服务跟不上,安置小区有可能沦为高楼“城中村”,意味着政府前期大量投入未能达到目的。

物业服务与综合管理关系着民心工程能否落到实处。建议各地加快探索构建安置小区物业服务长效管理机制,提高安置小区的社区治理能力和水平,构建街道社区领导下的社区居委会、业委会和物业企业联动服务机制,将基本公共服务、社会公益服务和居民互助服务向安置社区延伸,让后期管理走上社会化、社区化道路。(完)

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[责任编辑:王岩波]