新华财经北京4月24日电（记者李倩倩）近期上市房企发布的2019年业绩报告显示，降低负债水平、增加现金流、保持财务健康安全，成为龙头房企2020年战略目标关键词。业内人士指出，财务稳健、现金流安全、产品服务优质的龙头房企将在未来的竞争优势进一步凸显。房企在多元化业务转型中要做好产业培育期的资金保障，有效应对现金流压力。
上市房企年报数据显示，2019年末，碧桂园资产负债率（未剔除预收款项）为88.54%，比2018年的89.36%略有下滑，但仍维持2016年以来85%以上的高位。万科、恒大、融创资产负债率也在80%以上。从净负债率来看，多数龙头房企净负债率在60%以内，其中碧桂园净负债率为46.3%，万科、中海、华润的净负债率低于35%，新城控股净负债率低于20%；融创和恒大均超过150%，处于行业偏高水平。
专家指出，房地产行业高负债水平与行业本身“高投资、高负债、高收益”的特点有关。不过，近年来，伴随行业增速放缓，不少房企明确提出降低债务杠杆，提高增长质量。
作为上市龙头房企中净负债率和杠杆率较高的两家企业，恒大和融创都在2019年业绩发布会公开提出“降负债”的要求。其中，恒大提出到2022年要把总负债降到4000亿元以下。今年一季度，恒大实现销售额同比增长23.2%，至1473.7亿元；销售回款同比增长55%，至1133亿元，“高增长、控规模、降负债”新战略实现“开门红”。融创则表示，利润与降负债已经变成第一位，将通过提高综合竞争力来提高利润，其一季度实现销售额617.6亿元。
与此同时，由于销售增速放缓带来的资金回款速度相应减慢，增加现金流储备也成为不少龙头房企的应对之策。规模排名行业前三位的龙头房企手握充裕现金。截至2019年末，碧桂园可动用现金余额约2683.5亿元，同比增长10.6%。恒大现金余额2287.7亿元，同比增长12%。2019年末，万科持有货币资金1661.9亿元，而一年内到期的有息负债总和不足1000亿元，短期偿债压力较小。特别是考虑到新冠肺炎疫情对市场带来的冲击，万科管理层明确提出“现金为王，手有余粮”，提升企业免疫力，2020年继续加强现金流管理。
值得一提的是，龙头房企在地产开发业务之外，普遍加快商办、酒店、医疗、文旅、科技投资等业务投资。业内人士认为，房企多元化业务转型的领域投资周期长、资金占用大，一定程度上会形成资金支出压力。在商办业务板块，年报显示，多数上市房企2019年商办业务收入在数十亿元，与千亿规模的开发销售业务相比，其对企业整体收入规模贡献有限。
以2017年斥资199亿元收购万达酒店资产包的富力地产为例，年报显示，2019年末，富力持有运营的90家酒店收入为70.2亿元，较上年小幅下降0.1%；毛利率为18.3%，较2018年提高4.2个百分点，但仅相当于开发业务的一半左右。截至2019年末，富力地产有息负债接近2000亿元，其中一年内到期债务高达622.7亿元；持有现金229亿元（不含受限制现金），难以覆盖一年内到期债务。2015—2019年，富力净负债率从124.3%持续攀升至198.9%，远高于行业平均水平。
建诚晟业联合创始人何田认为，从经营绩效来看，酒店业务“拖累”富力整体业绩。企业将大量资金投入到酒店等运营周期长、短期变现能力弱的业务上，但同期住宅开发投资和销售规模未能实现快速增长，从而导致杠杆率明显扩大，负债风险明显上升。因此，在上述业务的培育初期房企需要做好资金保障，确保现金流安全。
业内人士指出，随着房地产市场供需形势转变和调控政策持续从严，房企主动降杠杆、转型高质量发展已是大势所趋。财务稳健的龙头房企获得更多的资金支持和行业收并购机会，并进一步提升市场占有率和行业集中度。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，近年来房地产企业的财务杠杆一直处在比较高的水平。考虑到房企复工复产、恢复生产经营活动的需要，有必要给予企业合理的政策支持。建议区别房企的风险水平，重点对综合实力强、信用记录好但出现短期流动性困难的房企，通过贷款展期、延迟缴纳税费等措施，帮助企业渡过难关。
