集体土地建租赁住房能否为北京“租购并举”破题?

新华财经北京7月7日电(记者王岩波)7月6日,北京万科泊寓成寿寺社区长租公寓正式开放,这是国内首个开工建设、面向市场配租并入住的集体土地租赁住房项目。业内认为,激活农村集体建设用地建设租赁住房是一项创新性举措,有助于租购并举住房制度的完善,相关项目陆续入市将对北京住房租住市场发挥有力的补充与稳定作用。

2017年8月,为增加租赁住房供应,建立健全房地产市场平稳健康发展长效机制,原国土资源部会同住房和城乡建设部,在北京、上海等13个城市陆续开展利用集体建设用地建设租赁住房试点,此后试点城市增至18个。

北京是国内最早启动集体建设用地改革以及建设租赁住房的城市之一。据记者了解,北京集体土地租赁住房项目大多选在住房需求量大的区域,重点满足中低收入群体的租住需求,房源户型包括成套住宅、公寓、职工宿舍等类型。

以万科泊寓成寿寺社区为例,项目突出“量身定制”,共建901套独立开间,设有五类主题房,面向不同收入水平、职业特点和租住需求的细分客群。据悉,成寿寺社区项目首批入市的235套公寓已于5月底全部租罄。

北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥表示,目前,北京市场除少量高端需求外,大部分租住客群的承价能力有限,而作为租住供给主力的居民闲置住房,其户型多是两居或三居,中低端住房租赁市场发展相对滞后,供不应求。利用集体土地新建租赁住房,可以从源头上满足“小户型、低租金”的租住需求,还能缓解安全隐患较多等问题。

中国社会科学院生态文明研究智库研究员宋迎昌认为,利用集体土地建设租赁住房是一项创新举措,是解决住房租赁市场结构性供需错配,破解中低端住房租赁产品供应不足的有效途径。集体土地租赁住房项目的陆续开工入市,将对稳定北京住房租赁市场,促进集体土地优化配置和节约集约利用,助构首都特色的租购并举体系发挥积极作用。

2017年11月,原北京市规划国土委与北京市住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》,确定2017年至2021年供应1000公顷集体土地,用于建设集体租赁住房,平均每年供地约200公顷。在项目规划上坚持“产城融合、职住平衡”的理念,优先在有大量且稳定租赁需求的重点产业功能区周边布局。

业内人士介绍,利用集体土地建设租赁住房,可节省土地获取成本,从而最大限度减少租客的租金成本。相关项目建成后将形成可观的租赁住房供应,并对周边租住市场发挥一定的租金平抑的效果。以万科泊寓寿寺项目为例,房间月租均价为3600元,约为周边同品质一居室租金的70%-80%。万科集团合伙人刘肖表示,北京万科参与集体土地租赁住房项目的初衷,是为城市奋斗者提供租得起的房子和生活配套解决方案,兼顾他们对居住品质和个性的需求。

贝壳研究院数据显示,今年上半年,北京居住租金水平波动较大,6月第三周和第四周租金分别为84元/平米和83.9元/平米,环比稳中有降,同比降幅超过5%。贝壳研究院高级分析师黄卉认为,上半年北京租金波动较大主要是受疫情防控和社区管控升级的影响,部分换租需求、毕业生租房需求延迟释放使6月第三周和第四周租金同比下降较多。

业内人士认为,当前北京住房租赁市场仍处于恢复期,但随着集体土地租赁项目的陆续入市,相关项目周边租赁市场会平稳运行,租金水平不会大幅波动,且其市场稳定作用有望向更大范围辐射。

在项目运营上,北京注重发挥市场机构专业化运营优势,在提升居住品质的同时注重社区治理功能的下沉。泊寓成寿寺社区注重年轻人对生活方式的多种需求,项目配套了4000平方米的个性商街,集合了多种业态。在社区运营上,引入智能管理与响应系统,可通过人脸识别技术可以实现无卡化通行,园区内人员信息实时上传,与属地公安的流动人员管理系统联网,配合公共区域24小时监控,提升租客居住安全感。

值得关注的是,北京在推动集体土地建设租赁住房探索中,注重构建各方利益的平衡机制。据了解,成寿寺村集体以土地经营权与万科合作,将项目建成后45年的经营管理权及收益权转让给企业,企业给村集体设置了“保底租金收益+一定超额收益”的分成模式,既保护了村民的基本利益,又让村民有机会共享市场的增量红利。

专家提出,农村集体经济组织、农民、企业等各方收益的实现和保障,是集体土地租赁房项目可持续运营的关键。宋迎昌认为,集体建设用地关系农民切身利益,建设租赁住房应规范运作有序推进,做到相关方的利益协调统一,尤其要将农民的合法权益放在突出位置,确保其利益不受侵害。(完)

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[责任编辑:李连敏]