《保障中小企业款项支付条例》正式实施 房企资金链面临大考

新华财经北京9月2日电(李安然)9月1日,《保障中小企业款项支付条例》(以下简称《条例》)正式实施。专家指出,《条例》旨在保障中小企业款项得到及时支付,缓解中小企业资金压力,但对房企而言,由于上下游应付款规模庞大,相关政策的实施或令资金链承压。

《保障中小企业款项支付条例》旨在保护中小企业利益

业内人士指出,近年来,中小企业款项被拖欠问题较为突出,《条例》旨在构建长效机制解决拖欠中小企业款项问题,纠正个别主管部门、占优势地位大型企业拖欠中小企业款项的行为,建立市场主体自律、政府依法监管、社会协同监督的预防化解拖欠中小企业款项法规制度。

《条例》坚持问题导向,针对社会高度关注、反映强烈的突出问题,既充分考虑中小企业实际情况,又尊重市场主体意思自治和合同自由,从规范合同订立及资金保障,加强账款支付源头治理,规范支付行为,防范账款拖欠,加强信用监督和服务保障等方面做出了相关规定。

应付工程款占房企资金来源比重高《条例》实施令资金链承压

数据显示,房地产全行业应付工程款占企业全部资金来源比重超过10%,相当于企业获得贷款的九成以上。2020年1-7月,房地产开发企业到位资金10.06万亿元,同比增速仅为0.8%,但应付款为30415亿元,同比增长9.5%,其中应付工程款为17234亿元,同比增长14.1%。与资金来源整体相比,应付款占比提高到17.1%,较去年同期提高2.0个百分点;应付工程款对企业资金来源的贡献甚至超过了企业应当偿付利息的国内贷款。今年前7个月,房企应付工程款与国内贷款的比值达106.8%,较之前五年同期均值89.7%提高17.1个百分点。

建诚晟业首席研究员何田认为,在《条例》缓解中小企业资金压力的大背景下,房地产企业由于采购量大、占用上下游资金多,相关政策严格落实后,将加大房企资金链压力,相关影响将传导至企业投资和市场供给环节。

图1:全国房地产开发企业资金来源中应付工程款占比及其与国内贷款比值

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数据来源:新华财经、建诚晟业

业内人士指出,较快增长的工程款是企业资金来源保持通畅、房地产开发投资规模增速反弹的重要原因。2020年1-7月,全国房地产开发投资同比增长3.4%,增速比1-6月提高1.5个百分点。同期房企资金充裕度(以房地产企业资金来源与开发投资额的比值计算)为133.6%,较上年同期下降3.4个百分点,较过去五年同期的均值下降6.7个百分点,资金压力有所上升。若不计入应付工程款,2020年1-7月,企业资金充裕度仅为110.7%,较过去五年下降9.2个百分点,资金压力将明显加大。

图2:全国房地产开发企业资金充裕度

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数据来源:新华财经、建诚晟业

金融机构宜加强创新满足房地产行业合理融资需求

数据显示,过去五年,房地产企业发行的以其应收款为底层资产的资产证券化产品稳步增长,2020年1-8月共有35只产品发行,仅比2019年全年少1只,发行金额为372.9亿元,已超过2019年全年。假设房地产企业应付款和应收款基本持平,对应市场需求至少在千亿元。

图3:近年来房企应收账款ABS发行数量及金额情况

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数据来源:新华财经、建诚晟业

近期主管部门多次强调“房住不炒”。8月20日,住建部央行在北京召开重点房地产企业座谈会。中国房地产业协会会长冯俊认为,主管部门对重点房企资金监测和融资管理规定延续了前期“降杠杆、防风险”的相关政策要求,保持了政策的一致性和连续性。不过,与过去央行对金融机构涉房贷款进行“窗口指导”的监管方式相比,新的政策规定有两方面亮点:一是监管更加规范化、透明化,通过对资产负债率、净负债率、现金短债比等指标的量化要求,促使企业稳健经营;二是监管更加市场化,有助于促进企业参照指标规定,对自身融资结构进行自我修复,激发企业内生动力,也体现了科学治理、精准施策的监管原则。

专家表示,房地产企业资金来源是影响行业供求走势的关键。房地产企业采购量大、占用上下游资金多,《条例》在缓解中小企业资金压力的同时,也会令房地产行业资金状况受到显著影响。对此,金融机构应加大产品创设力度,比如在票据等相关产品基础上,以房地产企业应付款为核心创设金融产品,促进房地产企业合理融资,以服务实体经济和中小企业。(完)

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[责任编辑:王岩波]