新华财经北京6月22日电（李倩倩）近日召开的国务院常务会议（以下简称国常会）对住房租赁企业推出两项减税“红包”。业内专家指出，住房租赁企业长期以来面临税收政策支持不足、税负过重的问题，此次减税政策不仅有助于降低企业成本，提升住房租赁企业收益，在一定程度上还可缓解住房租金上涨压力，并将提振住房租赁市场发展信心，引导更多市场主体参与其中，有利于住房租赁企业和住房租赁市场规范发展。
18日召开的国常会指出，为保障城镇化进程中进城务工人员、新就业大学生等新市民、青年人基本住房需求，确定从10月1日起，在增值税方面，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税；在房产税方面，对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税。多位专家指出，减税政策有助于减轻企业负担，增加住房租赁企业的收益，激发市场主体活力。
业内人士认为，目前，住房租赁经营企业的税收负担整体较重，除了增值税、房产税外，还包括城镇土地使用税、城建税和教育费附加、印花税等。
“增值税、房产税等税费，是租赁住房运营成本的重要组成部分。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强表示，这次国常会对住房租赁企业减税的力度很大。他初步估算，两项减税加在一起，可减少住房租赁企业相当于租金收入10%以上的运营成本，将有效改善目前住房租赁收益率过低状况，增强住房租赁企业的良性循环能力，一定程度上还可缓解住房租金上涨压力，有利于住房租赁企业和住房租赁市场规范发展。
在出租住房涉及的增值税方面，根据《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（国家税务总局2019年4号公告）第四条规定, 《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税，并自2019年1月1日起施行。
据我们了解，在实际操作过程中，由于个人出租自有房屋享受增值税减免（月租金10万以下增值税为0），进项税额缺失造成住房租赁企业增值税名义税率即为实际税负，需要按照租金收入9%缴纳。为降低税负、维持企业运营，部分住房租赁公寓企业采用房屋托管的方式，根据实际增值部分（即租金差）按照商业辅助服务6%进行缴税。但该模式并未得到税务机关普遍认可，在实际执行中争议较大。
在出租住房涉及的房产税方面，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。对个人所有非营业用的房产免纳房产税。
不过，根据2008年3月《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号），对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。
值得注意的是，此次国常会在上述政策（即对个人出租住房）基础上，对企事业单位向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4％的税率征收房产税。这意味着政策优惠范围从之前的“个人”扩大至“个人和专业化规模化住房租赁企业”，对住房租赁企业的减税政策力度加大。
“房产税由产权所有人缴纳。如果向专业化规模化住房租赁企业出租住房的企事业单位，将房产税的优惠转移给住房租赁企业，则对住房租赁企业的减税力度更大。”柴强说。
“减税降负是较财政补贴更有力、更具针对性的政策工具。”中国饭店协会公寓专业委员会租赁式公寓创新研究中心（ICCRA）院长赵然认为，两项减税政策有助于降低住房租赁企业的税费成本，提高企业的投资收益率，进而推动REITs等金融创新工作的落地。此外，税收优惠政策将在一定程度上缓解企业盈利难、退出难的困境，有利于多元化的市场主体加入住房租赁行业，扩大行业的有效供应，最终达到民生保障的目的。（完）
编辑：王岩波
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