新华财经北京7月8日电（李倩倩）在7日国新办举行的加快发展保障性租赁住房有关情况国务院政策例行吹风会上，住房和城乡建设部相关人士指出，国办近日下发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（以下简称《意见》）首次从国家层面明确了以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。其中，保障性租赁住房作为重要组成内容和制度创新，将重点解决新市民和年轻人群体的住房难问题，推进以人为核心的新型城镇化，促进住有所居。
——制度保障 我国住房保障体系顶层设计已然明晰
在7日的国务院政策例行吹风会上，住房和城乡建设部住房保障司司长曹金彪指出，《意见》第一次明确了国家层面的住房保障体系顶层设计，即以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障顶层设计。
具体来看，公租房主要面向的对象是城镇住房、收入“双困难”家庭，符合条件的保障对象可以申请实物保障或货币补贴。其中，实物保障的公租房面积一般在60平方米以下，领取货币补贴可自行在市场上租房以解决居住问题。公租房实物保障和货币补贴的申请条件，均由各市县人民政府制定相关政策规定。目前，国家层面要求各地对城镇户籍低保低收入住房困难家庭要“应保尽保”。
保障性租赁住房重点面向新市民和青年人。根据《意见》规定，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，准入和退出的具体条件、小户型的具体面积由城市人民政府按照保基本的原则合理确定。
共有产权住房则是在新市民、青年人通过保障性租赁住房解决阶段性的住房困难后，随着结婚生子、家庭成员增加，在需要进一步改善住房条件、又买不起商品住房的情况下，由政府提供的住房保障产品。所谓“共有”，即政府和购房者共同拥有房屋的产权，通过让渡部分产权，购房者能够以较低的价格购买住房，解决改善居住条件的问题。
“国家层面要加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。各地要根据国家层面的顶层设计，结合实际，确定各地的具体保障方式。”曹金彪说。
——政策支撑 保障性租赁住房成制度创新亮点
过去，很多新市民和青年人不符合公租房的保障范围，住房保障制度并没有覆盖这部分人群。特别是在人口净流入的大城市，高房价下新市民和青年人住房难问题日益突出，成为不少大城市住房市场发展的主要问题之一，如何寻求解决路径受到中央和地方政府的高度重视。
实际上，去年年底以来，“保障性租赁住房”就开始在中央重要会议和文件中被多次提及。2020年底召开的中央经济工作会议提出“要高度重视保障性租赁住房建设”；今年两会政府工作报告要求“切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给”；《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出，以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题。
尤其是6月18日召开的国务院常务会议明确提出，为保障城镇化进程中进城务工人员、新就业大学生等新市民、青年人基本住房需求，会议确定的三项措施中，有两项举措与保障性租赁住房相关：一是落实城市政府主体责任，鼓励市场力量参与，加强金融支持，增加租金低于市场水平的小户型保障性租赁住房供给。二是人口净流入的大城市等，可利用集体经营性建设用地、企事业单位自有土地建设保障性租赁住房，允许将闲置和低效利用的商业办公用房、厂房等改建为保障性租赁住房。
在支持政策上，此次《意见》明确了进一步完善土地支持政策、简化审批流程、给予中央补助资金支持、降低税费负担、执行民用水电气价格、进一步加强金融支持等六方面的支持政策。对此，住房和城乡建设部副部长倪虹在政策例行吹风会上总结为“力度大、措施实、含金量高”。
上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰指出，公租房重点解决城镇中等偏下及以下收入住房困难家庭的住房问题，属于“补位式”“兜底式”保障。保障性租赁住房侧重于新市民和青年人群体，是更广意义上的住房保障，并且与城镇化发展进程相联系，因此可以说是一种“发展型保障”，这也体现了住房保障体系顶层设计中新的理念与思路创新。
——精准发力 引导多主体投资、多渠道供给保障性租赁住房
“保障性租赁住房的施策发力更加精准。”陈杰说，长期以来，租赁住房发展中存在收益率低、土地缺、调规难、融资窄、建设和运营负担重等痛点，机构投资者和企业的积极性难以有效调动。此次《意见》力图通过多种手段，来缓解企业建设与运营期间的负担，发挥好政府、社会和市场的协同力。
以土地为例，据倪虹介绍，保障性租赁住房的土地政策支持体现在四个方面：一是对集体经营性建设用地，在人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，可以建设保障性租赁住房。二是企事业单位自有存量土地，符合条件的，也可以建设保障性租赁住房。三是产业园区配套用地，明确配套用地面积占项目总用地面积的比例上限从7%提高到15%，来建设保障性租赁住房。四是利用非居住存量房屋改建保障性租赁住房。
“这些措施的目的，都是降低土地成本，使租金不高于市场租金，让新市民、青年人能够租得起。”倪虹说。
与此同时，针对长期以来非居住存量房屋改造为租赁住房过程中面临的土地、规划、审批、税收、水电气价格等方面的政策瓶颈，《意见》明确，对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，经城市人民政府同意，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房；用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。同时，《意见》明确，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。
中国饭店协会公寓专业委员会租赁式公寓创新研究中心（ICCRA）院长赵然认为，《意见》坚持供需匹配、落点精准。在需求侧，明确了保障性租赁住房面向的人群、需求特点，对于产品设计、租金设定都提出了相应的要求；在供给侧，《意见》直击现行政策痛点，相关措施精准度高，可操作性强。
“相信《意见》的出台，会引导更多的房地产开发企业和租赁企业去发展保障性租赁住房，通过发展保障性租赁住房，他们也可以壮大自身。”曹金彪说。
编辑：徐珊珊
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