新华财经上海8月16日电（记者杨有宗）《上海市住房发展“十四五”规划》13日对外发布。规划中，不断完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，筑牢住房民生保障底线，加强住房的精准供给、制度供给、服务供给和品质供给等要求，备受市场关注。业内人士分析，上海未来将形成多主体供给、多渠道保障的成熟住房租赁市场，更好满足多元化、品质化租赁需求。
租赁住房建设放在首位
记者观察到，在这份规划中，“坚持租购并举，构建住房租赁体系”被放在规划主要任务之首。规划提出，大力推动租赁住房有效供应，强化公共租赁住房“保基本”导向，重点解决教育、科研、文化、卫生健康等单位和邮政、快递、环卫、公交等公共服务行业企业职工的居住困难。
在租赁成本负担方面，规划也有新举措。规划提出，注重“职住平衡”，充分发挥用人单位和园区的主体作用，支持科研院校、医院、产业园区、大型企事业单位等，在符合城市规划的前提下，利用自用土地建设租赁房，为职工提供租期稳定、租金合适的租赁住房。鼓励用人单位通过发放租赁补贴，进一步降低单位职工租金支付水平。
在租赁房源来源方面，规划强调多元供给。规划提出，落实租赁住房规划建设导则，强化中小户型供应导向，加快推进建设，尽快形成有效供应，完善配套服务设施，提高租赁住房品质。在新城区域，发挥规划引领作用，布局和建设一批租赁住房，打造租购并举住房制度的先行示范区。
贝壳研究院高级分析师黄卉说，随着金融财税政策落地，保障性租赁住房的融资方式走向多元化，企业经营负担减轻，未来将形成多主体供给、多渠道保障的成熟住房租赁市场，更好满足多元化、品质化租赁需求。
近两年，长租公寓行业乱象引起监管层广泛关注，在此次规划中，上海提出，持续规范住房租赁市场秩序。具体举措方面，规划提出，明确市、区、街镇在租赁管理中的职责，将租赁居住管理服务纳入社区综合治理工作。全面提升住房租赁管理服务水平，依托住房租赁公共服务平台，推进住房租赁示范合同文本应用，促进租赁合同网签备案。构建住房租赁市场监测体系，加强住房租赁市场动态监测。
对“租金贷”等，规划也有进一步规范和明确。规划提出，建立住房租赁市场风险防范机制，强化住房租赁资金监管，严控“租金贷”业务。健全住房租赁纠纷调处机制，加大违法违规行为查处整治力度。加大对住房租赁市场相关主体，尤其是住房承租人合法权益的保护力度。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析说，对于“租金贷”明确提出禁止增量、压缩存量，这有助于管控长租公寓等领域金融风险，也有利于租赁市场健康发展。
精准施策 加强房地产市场监管
随着相关调控政策出台，近期市场预期逐渐理性，促进了房价涨幅趋稳。从一线城市看，6月份，新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅与上月相同，其中北京、上海、广州和深圳环比分别上涨0.9%、0.5%、1.0%和0.5%。北京和上海涨幅均下降0.2个百分点，广州和深圳则分别有不同程度的上涨。
在楼市调控方面，上海的规划提出，进一步发挥市促进房地产市场健康发展联席会议的作用，保持政策的稳定性和连续性，增强政策的针对性和可操作性，提高管理的精准性、精细化程度。
规划还提出，优化调控措施，严格执行“一城一策”、差别调控的综合措施。规范存量住房交易中介信息披露、交易流程和市场秩序。
在供给结构上，上海要求，合理配置住房套型结构。坚持以中小套型普通住房供应为主，满足居民刚性住房需求。根据不同区域、家庭不同阶段住房需求，适当优化各类商品住房套型比例。
针对地产行业乱象，规划提出，加强商品住房项目销售全过程监管，加大房地产中介机构专项整治力度，严厉打击房地产经纪领域各类违法违规行为。提升房地产经纪行业自律水平，发挥行业协会作用，完善从业人员信用管理和教育培训机制。推行房地产经纪从业人员实名制挂牌，强化房地产估价机构人员、房地产估价行业监督管理。
58安居客房产研究院分院院长张波说，近期各地调控政策在不断升级。上海强化住房交易登记管理，将赠与住房转让纳入房屋交易核验范围；武汉实行“房票”制度；西安、绍兴、无锡推出二手住房成交参考价格发布机制。预计下一步，各地楼市降温概率将不断增大，楼市稳定性将进一步增强。
加快旧改 深化城市有机更新
此次发布的规划提出，上海将加快实施旧区改造。“按照既定目标，攻坚完成中心城区成片二级旧里以下房屋改造，加快推进中心城区零星二级旧里以下房屋改造。进一步完善旧区改造推进机制，完善全市旧区改造和城市更新专业平台功能，探索城市更新可持续机制。”
在补偿方式上，规划提出，坚持实物安置和货币安置相结合，规范征收补偿安置。构建多元化投融资渠道，提升对社会资本的吸引力。继续推行市、区合作旧区改造机制，推进政企合作项目。
记者获悉，2021年至2022年，上海计划完成中心城区成片二级旧里以下房屋改造约110余万平方米，受益居民约5.6万户。到2022年底，上海计划全部完成中心城区成片二级旧里以下房屋改造。
根据规划，在旧改思路方面，上海也有进一步明确。“以保留空间肌理和整体风貌为前提，对保留保护里弄房屋，实施调整房屋内部平面布局、抽户等改造方式。多措并举，全面完成旧改范围外无卫生设施的老旧住房改造。”
上海市住房和城乡建设管理委员会主任姚凯说，从2017年开始，上海就将旧区改造的方式由“拆改留并举，以拆除为主”，调整为“留改拆并举，以保留、保护为主”，明确了“坚持留改拆并举，深化城市有机更新，强化历史风貌保护，进一步改善市民群众居住条件”的总体思路。
