杨现领:房产交易不具备全面“去中介化”的条件

新华财经北京10月9日电(李倩倩)近段时期以来,杭州市二手房交易监管服务平台上线“个人自主挂牌房源”功能的消息引发市场广泛关注。深圳、宁波等多个城市相关部门也表示正在开展个人自主挂牌房源功能模块的开发。房产交易能否“去中介化”成为市场热议话题。对此,空白研究院院长杨现领认为,目前国内二手房交易全面推广“房东直售”模式尚不具备制度条件,未来,房产中介机构提供专业交易服务、防范交易风险的价值仍将凸显。

杨现领认为,地方官方平台提供的“个人自主挂牌房源”功能,为房东增加了一个展示房源以及促成和买家直接成交的渠道。但业主仍然可以选择中介多家挂牌、全网展示。

他提出,业主自主挂牌房源不等于房东直售。以美国、英国和澳大利亚为典型代表的“房东直售”模式,通常只能存在于独家委托制度的法律背景下。独家委托制度从法律上要求业主在一个委托期内房源挂牌价不变,一般是90天,接受该价格的买方可以去看房。这为买卖双方直接成交提供了重要保障。

而从国内二手房成交来看,由于存在成交价格预期上的差异,买卖双方之间直接谈判的效率不高。业主不仅可以委托多个经纪人在多家经纪机构挂牌,挂牌价也基本属于口头约定,价格可以调整,不具备法律效力。并且业主挂牌价一般都明显超出市场实际成交价,溢价率在5%—10%。在房产经纪人的帮助下,经过大量的带看和比对,业主和购房者双方谈判达成一致,让价格回归到实际成交价。

更为重要的是,在北京、上海等一二线城市,业主和购房者通过“卖一买一”等置换购房的比例增多。相关的连环交易涉及多个卖家和卖家,房产交易复杂度上升,增加了个人之间“直售”的难度。随着二手房资金风险、交易瑕疵等交易安全方面的隐患增加,防范化解、处理和承担交易风险的能力成为房产经纪公司存在的核心价值之一。而房产中介经纪人不仅能提供业主和客户所需要的专业服务,还能提供交易风险承诺。

“因此,整体上来看,国内尚不具备‘房东直售’的制度条件。”杨现领说,在目前的市场实际情况下,房东和购房者之间“手拉手”交易多为正常的亲属之间转赠。之前市场出现过“房产中介把价格谈下来了,客户却找业主‘手拉手’成交了”,这种客户绕过中介成交的“跳单”行为,扰乱了行业的秩序,不利于房地产市场的健康发展。


编辑:王岩波

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